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        湘西自治州人民政府辦公室關于印發《湘西自治州物業專項維修資金管理辦法》的通知

        • 索 引 號:000014349/2021-00059
        • 文號:州政辦發〔2021〕31號
        • 統一登記號:XXCR—2021—01009
        • 公開方式:政府網站
        • 公開范圍:全部公開
        • 簽署日期:2021-07-29
        • 登記日期:2021-08-17
        • 所屬機構:湘西州政府
        • 發文日期:2021-08-17
        • 公開責任部門:湘西州人民政府

        各縣市人民政府、湘西高新區管委會,州直有關單位:

        《湘西自治州物業專項維修資金管理辦法》已經十四屆州人民政府第84次常務會議審議通過,現印發給你們,請遵照執行。


        湘西自治州人民政府辦公室???

        2021年7月29日???????


        湘西自治州物業專項維修資金管理辦法

        第一章 ?總 則

        第一條 為了加強對物業專項維修資金的管理,保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,維護物業專項維修資金所有者的合法權益,根據《民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《湖南省物業管理條例》、《湖南省住房和城鄉建設廳 湖南省財政廳關于加強物業專項維修資金管理的通知》規定,結合我州實際,制定本辦法。

        第二條 本辦法適用于全州行政區域內物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

        第三條 本辦法所稱的物業專項維修資金,是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造資金。

        第四條 物業專項維修資金實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、屬地統一管理、政府監督、監管分離的原則。

        第五條 州住房和城鄉建設局(州人民防空辦公室)負責全州物業專項維修資金的指導和監督工作。各縣市、湘西高新區房地產主管部門(住房保障服務中心)、街道辦事處(鄉鎮人民政府)按照規定的職責分工,負責物業專項維修資金管理相關工作。

        第六條 ?房地產主管部門(住房保障服務中心)應當主動將有關信息網站和聯系電話對外發布,接受社會和媒體監督。并依托現有住房信息管理系統,有效嵌入物業專項維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能,進一步提高物業專項維修資金管理效率。

        第二章 ?交 ?存

        第七條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地同類建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

        第八條 ?同一物業管理區域內,有兩戶以上業主的住宅物業和非住宅物業,業主應當交存專項維修資金。業主交存的專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造,不得挪作他用。

        首期物業專項維修資金,由物業買受人在辦理商品房預售合同備案前存入物業專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設單位自留的物業,由建設單位在竣工驗收備案前存入物業專項維修資金專戶。

        業主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交;未建立物業專項維修資金的物業,應當按照相關規定進行補建。

        續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存,也可隨物業管理費逐月交存。

        未按照本辦法規定交存首期維修資金的,開發建設單位不得向業主交付房屋。

        第九條 物業專項維修資金管理機構應當按照相關規定確定商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行,開立物業專項維修資金專戶,資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬,以幢為單位設分幢賬,按房屋戶門號設分戶賬。

        物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起,按中國人民銀行規定的利率計息。

        第十條 各縣市、湘西高新區住房和城鄉建設局(住房保障服務中心)會同財政、人民銀行等部門制定具體辦法,規范物業專項維修資金專戶管理銀行的選定,建立物業維修資金監管平臺,加強專戶管理銀行服務質量考核。

        第十一條 業主分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的,各縣市、湘西高新區物業專項維修資金管理機構應當采取適當方式公告續交事項,相關業主應當及時續交。

        由物業專項維修資金管理機構代管物業專項維修資金的,續交的具體管理辦法由所在縣市、湘西高新區房地產主管部門(住房保障服務中心)會同同級財政部門制定。

        由業主大會自行管理物業專項維修資金的,續交方案由業主大會決定。

        第十二條 業主大會工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

        第十三條 本辦法實施前,未建立物業專項維修資金的物業,應當按本辦法的交存標準或所在縣市、湘西高新區房地產主管部門(住房保障服務中心)核準的標準進行補交。

        第十四條 續交、補交的物業專項維修資金可以一次性交存,也可逐月交存。物業服務企業或其他相關機構應當配合物業專項維修資金的收取、交存等工作。

        第十五條 收取物業專項維修資金,應當出具由財政部門統一印制的專用收據。

        第三章? 使 用

        第十六條 物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

        第十七條 物業專項維修資金可以計劃使用、一般使用和應急使用。

        (一)計劃使用。適用物業管理區域內全體業主受益、費用在五萬元以下、可以預見且以延長物業使用壽命為主要目的的周期性物業維修工程。業主大會可以采用一次投票集中表決多個計劃維修項目的方式使用物業專項維修資金。計劃使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五,且計劃使用期限不超過五年。

        需要計劃使用物業專項維修資金的,由業主委員會或者業主委員會委托物業服務企業,根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制使用計劃,向當地物業專項維修資金管理機構提出申請進行備案后,按計劃使用。

        (二)一般使用。適用物業管理區域內部分業主受益、臨時發生并需要在較短時間內完成的物業維修工程,經有利害關系的應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。采取一次投票表決一個項目的方式使用物業專項維修資金。

        需要一般使用物業專項維修資金的,物業服務企業接到業主報修或者發現問題后,經業主委員會現場核實,編制物業專項維修資金使用方案,通過有利害關系的業主表決同意,向物業專項維修資金管理機構提出申請進行備案;未聘請物業服務企業的,由業主委員會或者業主提出申請。

        (三)應急使用。適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即進行維修的緊急情況,采用事前不用表決、事后再行公示的方式使用物業專項維修資金。應急維修的情形按照《湖南省物業管理條例》有關規定執行。

        需要應急使用物業專項維修資金的,業主委員會、物業服務企業或者業主應當提出應急使用申請,物業專項維修資金管理機構應當立即組織現場勘察;確需立即維修的,業主委員會、物業服務企業或者業主應當立即組織維修單位實施搶修。出現應急維修情形且未有提出申請的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代修。應急維修需要質監、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門進行認定的,要盡快出具認定意見;能夠現場認定的,要現場出具認定意見。

        第十八條? 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤,相關業主有約定的,從其約定。已交存物業專項維修資金的,分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的,由該業主補足。未交存物業專項維修資金的,分攤費用由該業主直接支付。

        第十九條?全州制定物業專項維修資金的使用流程和計劃格式文本。由州物業管理行政主管部門另行制定。

        第二十條? 物業專項維修資金的一般使用程序為:物業服務企業接到業主報修或者發現問題后,經物業服務公司、業主委員會(未成立業主委員會的,由所在地社區居委會)現場核實,編制物業專項維修資金使用方案,通過有利害關系的業主表決同意,報物業專項維修資金管理機構備案實施。

        未聘請物業服務企業的,由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

        第二十一條? 物業專項維修資金的應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形:

        (一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

        (二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況;

        (三)電梯故障;

        (四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動,玻璃幕墻炸裂;

        (五)其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

        第二十二條? 物業專項維修資金管理機構代管期間發生本辦法第二十一條規定的情形時,按照以下程序辦理:

        (一)業主委員會、物業服務企業或者相關業主應當向物業專項維修資金管理機構提出應急使用申請。依照相關規定需要技術質量監督、公共事業、消防、電力、通訊、住房城鄉建設等部門及消防服務機構檢測、鑒定的,相關檢測鑒定機構應盡快出具書面檢測鑒定意見;

        (二)物業專項維修資金管理機構收到申請后立即組織相關單位現場勘察;

        (三)經勘察需要維修的,應當通知物業服務企業、業主委員會或者相關業主立即組織維修;

        (四)維修項目竣工后,物業專項維修資金管理機構應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日,公示期滿無異議后,管理機構通知銀行將維修費用應付款項劃轉到維修單位。

        第二十三條? 由業主大會自行管理物業專項維修資金的,發生第二十一條規定情形時,物業服務企業或者相關業主應當報業主委員會確認,由業主委員會根據使用方案預先撥付到維修單位。維修單位應當立即組織搶修。維修項目竣工后,業主委員會應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日,公示期滿無異議后,將維修費用應付余額劃轉到維修單位。

        第二十四條? 發生本辦法第二十一條規定情形時,業主委員會、物業服務企業或者相關業主未按規定實施維修、更新和改造的,街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織代修,維修、更新和改造費用從物業專項維修資金專戶中列支。

        第二十五條? 應急維修工程,維修組織單位或者個人應當將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數和分攤方案等在小區內明顯位置進行不少于七日的公示。

        相關業主在公示期內提出異議的,由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的,異議人可依法向人民法院提起訴訟。

        第二十六條? 下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

        (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

        (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

        (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

        (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

        第二十七條? 在保證物業專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用于購買國債,購買國債的程序按規定依法執行。

        第四章? 管理與監督

        第二十八條? 業主大會成立前,物業專項維修資金由物業管理行政主管部門設立的物業專項維修資金管理機構代管。業主大會成立后,由業主大會決定自行管理或者委托代管。物業專項維修資金劃轉業主大會管理的,業主大會應當依照有關法律、法規和國家、省有關規定籌集和使用物業專項維修資金。

        業主大會自行管理日常維修金的,應當按照業主決策、核算到戶、??顚S?、公開透明的要求,通過物業專項維修資金管理系統對日常維修金的使用進行管理,確保日常維修金使用規范、高效、安全。

        第二十九條? 業主大會成立后,經業主大會表決通過,業主大會可在當地物業專項維修資金專戶管理銀行開設物業專項維修資金賬戶,并報所在地物業專項維修資金管理機構備案。

        建筑區劃發生變動,或業主委員會主任或副主任發生更換,以及業主委員會的名稱、聯系方式、地址發生變動等情況,業主委員會應持相關手續到物業專項維修資金管理機構和專戶管理銀行辦理物業專項維修資金賬戶的有關變更手續。

        第三十條? 物業專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算,不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的物業專項維修費用只能支付到約定的維修單位賬戶中。

        第三十一條? 物業專項維修資金應當建立公示和查詢制度,接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

        第三十二條? 物業專項維修資金管理機構代管物業專項維修資金的,由各縣市、湘西高新區物業專項維修資金管理機構每月與維修資金專戶管理銀行核對物業專項維修資金賬目,并按《物業管理條例》規定將下列情況每年至少向全體業主公布一次:

        (一)物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

        (二)發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況,應當按每幢建筑物公布;一幢建筑物有兩個或者兩個以上門號的,應當按門號公布;

        (三)業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

        (四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

        業主大會自行管理物業專項維修資金的,由業主委員會或者其委托的賬目管理單位負責公布。

        物業專項維修資金的使用情況應按年度接受會計中介審計,會計師事務所由主管部門通過政府采購統一選取。年度審計及會計師事務所選取情況應及時對外進行公示。

        第三十三條? 業主對縣市、湘西高新區物業專項維修資金管理機構、業主委員會或者賬目管理單位根據本辦法第三十二條規定公布的情況有異議的,可以要求復核。管理機構、業主委員會或者賬目管理單位應當自收到復核申請之日起七個工作日內予以答復。

        業主對業主委員會或者賬目管理單位復核答復有異議的,可以申請縣市、湘西高新區物業專項維修資金管理機構復查;對縣市、湘西高新區物業專項維修資金管理機構復核答復有異議的,可以申請縣市、湘西高新區房地產主管部門復查??h市、湘西高新區房地產主管部門、物業專項維修資金管理機構應當自收到復查申請之日起七個工作日內予以答復。

        第三十四條? 房屋轉讓、抵押時,房屋轉讓、抵押人未交納該房屋物業專項維修資金或者其分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當在辦理房屋轉讓、抵押手續前按照規定補交、續交。

        房屋轉讓時,該房屋賬戶中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

        第三十五條? 房屋滅失的,業主交納的物業專項維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主。

        第三十六條? 物業專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

        物業專項維修資金收支財務管理、會計核算制度執行情況以及專用收據的購領、使用、保存、核算管理,應當依法接受財政部門監督。

        第三十七條? 對于違反本辦法規定的單位和個人,由相關部門責令改正,并依據有關法律法規進行處理處罰;情節嚴重的,依法追究刑事責任。

        第五章? ?附 ?則

        第三十八條? 未成立業主委員會的住宅小區,可以由所在地社區居委會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導和監督下,代行本辦法規定的業主委員會的職責。

        第三十九條? 各縣市、湘西高新區可根據本辦法規定,結合當地實際,制定具體的實施辦法。

        第四十條 公有住房的物業專項維修資金管理,按照國家、省有關規定執行。

        第四十一條 法律法規及規章對物業專項維修資金管理另有規定的,從其規定。

        第四十二條 本辦法自下發之日起施行。


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